想在北京换房真难，天通苑160平卖不动，刚需板块大户型该离场吗

当一个在北京打拼了十多年的中年人，守着一套天通苑160平米的大三居，却在为孩子的小升初和缩水的房价彻夜难眠时，我们是不是该重新审视那些曾经深信不疑的“房产逻辑”？

昨天傍晚在天通苑东区的马路牙子上，碰见遛狗的老张。老张穿着那件洗得发白的速干衣，拉着一只横冲直撞的边牧。他跟我抱怨，说家里那套大房子现在想卖个好价钱比登天还难，来看房的不是嫌总价高，就是嫌地段太“刚需”。老张在那儿叹气，狗在旁边刨地，那一刻的夕阳把他的影子拉得特别长，透着股说不出的落寞。

其实老张的处境，正是不少天通苑业主的缩影。这种160平米的大户型是早期的产品，但在“回天地区”定位转向刚需后，大房子反倒成了某种程度上的“错配”。我看过一些数据，天通苑自2005年定位锚定后，中小户型尚能跟上北京大盘，但大户型却表现得越来越吃力。

虽然17号线、18号线都陆续开通了，回天计划也让周边配套有了不少起色，这一带的交通确实在变好，但产业升级的速度似乎总赶不上人口密度的增长，导致大户型改善房对有钱人的吸引力持续走低。

看着这个一言难尽的租售比，我心里其实挺矛盾的。你说等大盘回暖吧，可这板块定位就像焊死了一样，即便水涨船高，大户型往往也是最后才被波及的那一个，甚至可能再次吃亏。那种拿着自持房价值几乎没变、算上贷款还在亏损的账本，去置换一套带有学区属性的“强势板块”，这种从舒适区跳进竞争区的犹豫，真的挺折磨人。

我其实也没完全想明白，现在趁着行情没逆转，去淘那些所谓的“超跌房源”算不算一种自救。如果现在不出手，等那些强势板块先涨起来，手里这套大房子会不会真的被彻底落在那儿？那种用现在的亏损去赌一个未来补涨的机会，到底需要多大的勇气。老张那只边牧突然狂吠了一声，把我从走神里拽了回来，我看着路灯一盏接一盏地亮起，天通苑的夜晚，似乎还是那么一眼望不到头。

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