房产证改儿子名 2026最新费用明细三种方式差好几万

文/花开富贵

不少父母想把房子过户给儿子，一打听就懵了：有人说赠与最划算，有人说买卖更省钱，还有人说继承不用花钱。其实这三种方式的费用差得不是一星半点，选对了能省几万甚至十几万，选错了不仅多花钱，后续还可能埋坑。

2026年房产过户出了不少新政，比如继承不用强制公证、增值税税率下调、契税优惠范围扩大，这些都直接影响过户成本。今天就用大白话把这事捋清楚，以一套100万、90㎡的普通住宅为例，把每种方式的费用、流程、适用情况说透，不管是父母健在想提前过户，还是准备身后继承，看完都能找到最适合自己的方式。

一、买卖过户：2026年最划算，多数家庭首选

很多人觉得“父母卖房子给儿子”太见外，其实在2026年新政下，这是最省钱、后续隐患最少的方式，尤其适合房产满2年、父母只有这一套房的情况。

买卖过户的费用主要看三个因素：房产持有年限、儿子有没有购房资格、是不是首套房。核心税费就三项：契税、增值税、个人所得税，2026年新政让这三项税费都有了优惠。

先算具体费用（100万房产、90㎡、父母持有满3年、儿子首套无房）：

- 契税：儿子首套且面积≤140㎡，按1%征收，100万×1%=1万元；

- 增值税及附加：持有满2年就免征，不用花钱；

- 个人所得税：父母只有这一套房且满5年才免征，这里满3年按1%征收，100万×1%=1万元；

- 杂费：登记费80元+交易手续费90元（1元/㎡）+印花税5元，合计175元；

- 总费用：1万+1万+0.0175万=2.0175万元。

如果父母的房子满5年且是唯一住房，个人所得税也能免征，总费用就只剩1.0175万元，比赠与过户便宜一半还多。

买卖过户的优势不光是费用低，后续还没隐藏成本。儿子以后想把房子卖掉，只要满足“满5年且唯一”，照样能享受免征个税和增值税的政策，不会像赠与那样要缴20%的高额个税。而且2026年新规允许直系亲属按当地“最低计税价”申报缴税，比如有些城市100万的房子最低计税价是70万，契税和个税都按70万算，能再省一笔。

流程也很简单：线上在政务APP预约，带齐父母和儿子的身份证、户口本、房产证，到房产交易中心现场签网签合同，当天就能办完缴税和材料提交，3个工作日就能拿到新房产证，不用跑第二趟。

不过要注意两个前提：儿子必须有当地购房资格，比如社保满年限、户口在本地；买卖合同价不能低于最低计税价，不然会被认定为“阴阳合同”，要补缴税款还可能影响后续交易。

二、赠与过户：适合无购房资格，短期不卖房

如果儿子没有购房资格，或者父母想马上把房产过户给儿子，赠与过户是个选择，但要接受“前期费用高+后续出售税费高”的特点。

赠与过户的费用构成很简单，2026年多数城市已经取消强制公证，不用再花几千元公证费：

- 契税：没有优惠，统一按房产评估价的3%征收，100万房产就是3万元；

- 印花税：父母和儿子各按0.05%缴，合计0.1%，100万×0.1%=1000元；

- 杂费：和买卖过户一样，175元左右；

- 总费用：3万+0.1万+0.0175万=3.1175万元，比上面的买卖过户贵1万多。

这个费用只是前期的，真正的“坑”在后面。儿子受赠房产后，如果不满5年就卖掉，或者卖掉后家里还有其他房子，要按“现售价-父母原购房成本”的20%缴个人所得税。比如父母当初80万买的房，儿子150万卖掉，光个税就需要（150万-80万）×20%=14万元，相当于白赚的70万要缴14万税，非常不划算。

不过2025年有个新规优化：赠与房产再次交易时，购房时间可以追溯到父母当初买房的时间。如果父母的房已经满5年，儿子受赠后马上卖，只要是唯一住房，也能免征个税，这算是给赠与过户留了个灵活空间。

赠与过户的流程比买卖还简单，不用网签，父母和儿子带身份证、户口本、房产证到交易中心，现场签一份赠与协议，审核通过后3-5个工作日就能拿证。适合那种“儿子短期不打算卖房，只是想拿房产证落户、孩子上学”的情况，而且不用购房资格，这是它最大的优势。

三、继承过户：费用最低（仅百元），但有硬性条件

继承过户是三种方式里费用最低的，几乎不用花什么钱，但有个绕不开的前提：必须等父母去世后才能办理。

2026年继承过户的新政特别给力，全国推行“非公证继承登记”，彻底取消了强制公证，以前要花几千元的公证费现在省了，总费用只有杂费：

- 契税：法定继承（子女、配偶、父母继承）免征契税，不用花钱；

- 杂费：登记费80元+交易手续费90元+印花税5元，合计175元；

- 总费用：仅175元，100万的房子过户只花几百块，确实划算。

流程也比以前简单多了，准备好这些材料就行：所有继承人的身份证、户口本；父母的死亡证明（火化证、户籍注销证明都行）；亲属关系证明（户口本、出生证明或居委会开的证明）；房产证。所有继承人一起到交易中心，签一份继承具结书，说明谁继承、谁放弃，公示15天后没人有异议，就能办新房产证，全程10-15个工作日。

还有两个实用新政要知道：如果找不到祖辈的死亡证明、老亲属关系证明，只要签署一份《不动产非公证继承登记承诺书》，承诺信息真实，交易中心就会受理，不用再跑断腿补证明；要是继承人在外地来不了，还能申请“远程视频见证”，线上签字确认，不用来回折腾。

但继承过户的限制也很明显：第一，必须父母去世后才能办，父母健在时想提前过户根本不适用；第二，如果有多个兄弟姐妹，必须所有人都同意由一个人继承，有人放弃的话要写书面声明，不然会引发纠纷；第三，后续出售的税费和买卖过户一样，满5年且唯一就免征个税，没有额外隐患。

四、2026避坑指南：这5个细节别忽略

1. 别轻信“继承最划算”：继承确实便宜，但前提是父母去世且继承人无争议，父母健在的话，还是得选买卖或赠与；

2. “满2年”“满5年”怎么算：从父母当初缴契税的日期或房产证登记日期算起，不是从过户给儿子时算，比如父母2024年买房，2026年过户，已经满2年，能免征增值税；

3. 赠与公证不是全国都免：虽然多数城市取消了，但少数城市还要求公证，办理前先打12345转接房产交易中心确认，避免多花钱；

4. 有贷款的房子不能直接过户：如果房子还有房贷没还清，要先还清贷款解除抵押，或者和银行协商让儿子继续还贷，银行出具同意过户证明后才能办；

5. 保留好父母的购房发票：不管哪种方式过户，父母当初的购房发票、契税票都要留着，儿子以后卖房时，能用来抵扣税费差额，少缴个税。

五、三种方式一句话总结（直接对号入座）

- 房子满5年且唯一+儿子有购房资格：选买卖过户，费用最低、后续无隐患；

- 儿子无购房资格+短期不卖房：选赠与过户，不用资格、流程快；

- 父母已去世+继承人无争议：选继承过户，只花几百块，最省钱。